Cómo comprar un Terreno en León: guía 2025 (checklist y errores comunes)
- CONIMBA
- 13 oct
- 3 Min. de lectura
Antes de invertir en un terreno en León, válida legalidad, uso de suelo, servicios, topografía y factibilidades. Esta guía te da un checklist práctico, costos que suelen “aparecer después” y los errores que más encarecen tu proyecto.
Puedes conocer los "Costos promedio de construir en León" dando click en este enlace
1) Criterios clave para elegir Terreno en León
Objetivo del proyecto: m² construibles, niveles, cochera, patio.
Presupuesto total (terreno + obra + gastos): define un ratio meta terreno/obra (p. ej., 35/65).
Tiempo: cuándo quieres habitar y cuánto tardas en escriturar/urbanizar.
Ubicación: acceso diario, escuelas, servicios, ruido y seguridad.
2) Checklist legal para un Terreno en León (propiedad y papeles)
Escritura a nombre del vendedor y identificación.
Certificado de libertad de gravamen y no adeudos (predial, agua, mantenimiento, etc.).
Ubicación catastral y superficie que coincida con plano.
Verifica servidumbres (pasos, ductos, acceso) y que no sea ejidal salvo que esté regularizado y proceda escrituración.
En condominio/fraccionamiento: pide régimen, reglamento, cuotas y comité de colonos.
Tip: Acompaña esta revisión con notario desde el inicio.
3) Checklist urbano (uso de suelo, restricciones y reglamentos)
Uso de suelo permitido (habitacional Hx) y intensidad: COS/CUS, alturas, cajones, retiros (frontal, lateral, posterior).
Alineamiento y Asignación de Número Oficial (AANO) o su equivalente si aplica.
Normas del fraccionamiento/condominio (fachadas, materiales, alturas máximas).
Si es zona con valor patrimonial o colinda con áreas protegidas, revisa requisitos adicionales.
Resultado esperado: confirmar que tu programa (m² y niveles) sí cabe y será aprobable.
4) Servicios y factibilidades (CFE/agua/drenaje/datos)
Electricidad (CFE): disponibilidad de carga y distancia al punto de conexión.
Agua y drenaje: diámetros, presiones, factibilidad y costos de contratación.
Pluvial: pendientes y rejillas cercanas (evita inundaciones).
Telecom: cobertura de fibra/voz/datos.
5) Terreno físico: topografía, suelos y riesgos
Topografía: pendiente (costos de muros de contención y movimientos).
Mecánica de suelos: tipo de cimentación probable y nivel freático.
Orientación y asoleamiento/ventilación (confort y consumo energético).
Entorno: árboles protegidos, colindancias, líneas de alta tensión.
Riesgos: cauces, taludes inestables, zonas inundables.
6) Ubicación, plusvalía y entorno
Distancias reales (trabajo/escuelas); tiempos pico.
Servicios cercanos (supermercados, salud, parques).
Seguridad y mantenimiento de la zona.
Proyectos futuros: vialidades, comercios, densificación (impacto en ruido/flujo).
Comunidad y reglas del fraccionamiento (inspecciona en distintos horarios).
7) Costos ocultos y cómo presupuestarlos
Urbanización pendiente (banquetas, tomas, descargas): $
Levantamiento topográfico y mecánica de suelos: $$
Muros de contención / cortes y rellenos por pendiente: $$$
Gestiones (Uso de suelo): $
Conexiones (CFE, agua, drenaje, datos): $–$$
Cercado y portón temporal de obra: $
Proyecto ejecutivo (arquitectura/estructuras/instalaciones): $$
Tip práctico: reserva 10–15% del presupuesto para contingencias derivadas de terreno.
8) Errores comunes al comprar terreno (y cómo evitarlos)
Enamorarse de la vista sin revisar uso de suelo y restricciones.
No medir el impacto de la pendiente (muros y rellenos caros).
Ignorar factibilidades (CFE/agua/drenaje) y tiempos de contratación.
Comprar ejidal sin ruta clara de regularización.
Subestimar el costo de urbanización y cercado de obra.
No hacer levantamiento topográfico y mecánica de suelos (cimentación sorpresa).
Desconocer reglamento del fraccionamiento (terminas rediseñando).
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Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Qué porcentaje del presupuesto destinar al terreno vs obra?
En vivienda unifamiliar, una guía sana es 30–40% terreno / 60–70% obra, ajustando por zona y acabados.
¿Siempre necesito mecánica de suelos?
Si. Aun en zonas “planas”, define tipo de cimentación y previene vicios.
¿Cuánto tarda contratar luz y agua?
Varía por zona y documentación; planifica 2–8 semanas y considera costos de acometida.
¿Qué es COS y CUS?
COS (ocupación en planta) y CUS (m² construibles totales). Determinan qué tanto puedes construir legalmente.
¿Qué reviso en fraccionamientos cerrados?
Régimen/Reglamento, cuotas, manual de diseño y tiempos de autorización de proyecto.
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